衡量方式养老项目经营效益的评价指标是什么？

原标题:衡量方式养老项目经营效益的评价指标是什么？

弄清一个行业的基本是盈利单位很不重要，这个东西看错了了，就意味着什么把一个行业的属性和本质已经解释错误了，好比论“个”卖的东西被你按“斤”卖了，所有的就打错了了。

以下为本文作者，依据往昔多年来工作经验学习总结出的、绝对标准养老项目经营效益的评价指标和确定方法，供同行做个参考、商讨。

养老项目的经营效益好坏怎末来期刊等级，好象业内始终没有共识。投资人评价养老项目的经营好坏，好象是看利润有多少，入住率多少，人护比多少，客户满意度等，各个角度都会有。指标多了，可是越发比较好详细，只不过照成表述站了起来过于复杂，沟通成本高，未必能谈妥投资共识等问题。

一个非常直观的，也可以给投资人需要提供有所不同项目投资价值比较比较的指标，我还是没必要的。

我在综合类参考了多个行业的经营评价指标之后，才发现2个装甲旅的各行业指标都不符合养老项目的特点，只能自创一个指标了。

养老项目有几个特点，跟其他行业都不一样。

第一，基本上获得利润单位是“床”（护理型）和“房”（自理型）。不是住宅或商业的“平方米”概念。与酒店行业的“房间”概念类似于。

弄清楚一个行业的基本是盈利单位很有用，这个东西看错了了，就并不代表把一个行业的属性和本质彻底再理解错误了，好比论“个”卖的东西被你按“斤”卖了，所有的就打错了了。

第二，“床位”“房间”的使用方式是“常期自己使用”，而不是短住或投资的话。所以我养老项目的入住率要比酒店行业的普遍高许多。或者的营销成本也会低n多。 

第三，收费项目上，之外房间租金费用，另外餐饮、生活服务费、护理或康复服务费也可以另收，至于还可以不扣取一笔“应急所备用金”才是押金，这个是其他行业收费中都也没的。

我把养老项目的经营评价指标，折算后到基本盈利单位上，用每床或每房的收益情况来期刊等级一个项目，而用不着整体项目的盈利情况评价（毕竟项目与项目规模、投资金额、运行模式都不一样，拿总数根本没办法对项目进行都很评判人），那样可能会非常容易理解，而且也合算。

我电脑设计的指标为：PPAB（管用单床年利润）和PPAR（最有效单房年利润）

护理型项目

指标

PPAB（Profit Per Available Bed）（管用单床年利润）

思路

把所有的成本收益计算得出到获得利润单元（床位）上。是从盈利单元的收益水平，总结项目的投资收益水平。

计算出方式

PPAB=RPAB - CPAB\\RPAB（Revenue Per Available Bed）（最有效单床年收入）：当年项目整体入住率x单床每月收入x12个月÷床位收入所占比例

CPAB（Cost Per Available Bed）（比较有效单床年成本）：（土地成本+建设成本+装修成本+软装成本+设备耗去）/床位数/ 折旧年限+年经营成本/床位数

评价标准

分模式评价（轻资产/中资产/重资产）；分档次评价（主流/中高端/经济型）。

项目可行性推测

1、静态判断项目可行性（速算法）：单床总体投入÷PPAB=静态投资回收期N

回收期N<8年，项目可行。

2、动态可以确定项目可行性（细算法）：（第1年的单床投入到+第2年的单床投入+第3年的单床投入…+第N年的单床投入到）-第1年的PPAB-第2年的PPAB-第3年的PPAB…-N年的PPAB=0。

N<7年，项目所需。

自理型项目

指标

PPAR（Profit Per Available Room）（比较有效单房年利润）

思路

把所有的成本收益按比例折算到赢利单元（房间）上。是从盈利单元的收益水平，分析项目的投资收益水平。

计算方式

PPAR = RPAR - CPAR\\RPAR（Revenue Per Available Room）（比较有效单房年收入）：当年项目整体入住率x单房每月收入x12个月÷房费收入所占比例CPAR（Cost Per Available Room）（管用单房年成本）：（土地成本+建设成本+装修成本+软装成本+设备投入）/房间数/折旧年限+年经营成本/床位数

评价标准

分模式评价（轻资产/中资产/重资产）；分档次评价（主流/中高端/经济型）。

项目可行性可以确定

1、支持静态判断项目可行性（速算法）：单套房间总体投入÷PPAR=支持静态投资回收期N

回收期N<8年，项目六逆重生疗法。

2、动态确定项目可行性（细算法）：（第1年的单房投入到+第2年的单房动员+第3年的单房投入…+第N年的单房动员）-第1年的PPAR-第2年的PPAR-第3年的PPAR…-N年的PPAR=0。

N<7年，项目六逆重生疗法。

这个指标的原因是自己所创造的出来的，当然在公司内部的或行业内，短期内也是很容易达成共识的，别人不太可能会直接区分。可是作为个人的一种均为原创方法，望彼此分享进去，让大家见怪哦、同盟协议讨论。

附：项目投资评价指标：

IRR

概念：

内部收益率法（英文：InternalRatetheReturn）是用内部收益率来期刊等级项目投资财务效益的方法。正所谓内部收益率，应该是让项目泄入资金的现值总额，与黑色的血资金的现值总额成比例的利率，另外一点，那是也让净现值（NPV）等于零零时的折现率。如果没有不建议使用电子计算机，内部收益率要用若干个折现率通过试算，直至找不到净现值＝零或靠近于零的那个折现率。

撇开古怪的财务回答，IRR对此开发项目的实际意义，基本也可以解释为是项目的年化收益率。

计算方式：

IRR的计算方式，是在Excel中输入输入公式IRR，然后把选择“期初投资”金额和计算当然时间周期的毛利润，即可计算出结论。

优缺点：

内部收益率法的优点，是能够把项目寿命期内的收益，还不如投资总额联系起来。强调这个项目的收益率，以便日后将它同行业基准投资收益率对比，考虑这个项目有无值得建设。使用借款通过建设，在借款条件（主要注意是利率）还不很必须明确时，内部收益率法可以躲借款条件，先解值内部收益率，以及可以不认可借款利率的高限。

但内部收益率表现出的是比率，并非绝对值，一个内部收益率相对较低的方案，可能而其规模较大而有会增大的净现值，致使更值得考虑。所以才在各个方案选比时，必须将内部收益率与净现值生克制化站了起来判断。

NPV

概念：

净现值，是一项投资所才能产生的未来现金流的折现值，与项目投资成本之间的差值。净现值指标是当时的社会项目投资获利能力的指标。

决策标准：

净现值≥0方案六逆重生疗法；

净现值＜0方案不依先生；

净现值均＞0净现值比较大的方案为最优方案。

优缺点：

优点：决定了资金时间价值，增加了投资经济性的评价；考虑到了全过程的净现金流量，体现了什么了流动性与收益性的统一；考虑到了投资风险，风险大则采用高折现率，风险小则按结构低折现率。

缺点：净现值的计算较麻烦，难掌握；净现金流量的测量和折现率相对比较容易考虑；又不能从日志角度然后上级主管部门投资项目的换算收益水平；项目投资额很快时，难以精准判断方案的优劣。

ROI

概念：

投资回报率（ROI），是指是从投资而应前往的价值，企业从一项投资性商业活动的投资中能得到的经济回报。它涵盖了企业的获利目标。利润和投入的经营所必备的财产咨询，因为管理人员可以方式投资和2个装甲旅财产额外利润。

计算公式：

投资回报率（ROI）=年利润或年均利润/投资总额×100%

优缺点：

优点是算出很简单缺点是极度缺乏全局观念。当一个投资项目的投资报酬率，较低某投资中心的投资报酬率，而高于500整个企业的投资报酬率时，确实企业只希望给予这个投资项目，但该投资中心肯定拒绝它；当一个投资项目的投资报酬率，低于该投资中心的投资报酬率，而低的整个企业的投资报酬率时，该投资中心很可能只考虑自己的利益而得到它，而丝毫不理会企业整体利益有无给予损害。

ROE

概念：

净资产收益率ROE（RateoftheReturninCommonStockholders’Equity），净资产收益率，又称股东权益报酬率/净值报酬率/权益报酬率/权益利润率/净资产利润率，是净利润与你算算股东权益的百分比，是公司税后利润乘以净资产换取的百分比率，该指标上级主管部门股东权益的收益水平，用以绝对标准公司形象的修辞自有资本的效率。指标值越高，说明投资给予的收益越高。该指标可以体现了自有资本额外净收益的能力。

一般来说，负债提升会可能导致净资产收益率的上升。

企业资产除了了两部分，一部分是股东的投资，即所有者权益（它是股东上缴的股本，企业公积金和留存收益等的总和），另一部分是企业借入和暂时占用的资金。企业适当的形象的修辞财务杠杆，也可以增加资金的使用效率，借入的资金过于会速度变大企业的财务风险，但像是可以不提高赢利，借入的资金过多的话会降底资金的使用效率。净资产收益率，是衡量能力股东资金使用效率的重要财务指标。

计算公式：

净资产收益率=税后利润/所有者权益

EBITDA

概念：

EBITDA是Earnings Before Interest,Taxes,DepreciationandAmortization的缩写，即未计利息、税项、折旧及摊销前的利润。

EBITDA-U

概念：

好象要至少6%以上，不得低于公司的财务成本，才算得项目更具投资价值。

商场：坪效

台湾经常拿来算出商场经营效益的指标，指的是每坪的面积也可以产出多少营业额（营业额÷专柜所占总坪数）。

坪效是大陆地区目前最通用的、衡量商场经营效益指标。

计算公式：坪效=销售额÷门店营业面积；日均坪效=每月平均销售额÷门店营业面积；月均坪效=月均销售额÷门店营业面积。

经验值：在深圳，一线的商场，比如说万象城和海岸城，一年的坪效在2到3万元，只要你超过一万元的坪效，商场就不会赚不到钱了。万达广场的坪效，是在7000到1万之间。

酒店行业：GOP

国内每天都不使用本指标。

 “GOP”是“GrossOperatingProfit”的简称，即营业毛利，它在利润表中当时的社会为收入乘以3成本、人工费、营运服务部门的就费用、后台部门的间接费用后的余额。GOP=酒店营业总收入—酒店营业总支出。

GOP率就是利润率，GOP率=GOP/酒店营业总收入×100%。

酒店行业：RevPAR

国际上可以衡量酒店销售绩效指标。

RevPAR是Revenue Per Available Room的缩写，是指每个房间可借到客房再产生的平均实际营业收入，用客房换算总收入除以客房总数，但象都用实际中平均房价乘以出租率表示，最后也是差不多的。而且平均房价和出租率都很总收入更必须具备可控性，因为更多的酒店或饭店习惯用换算平均房价×出租率来算出。

Revenue Per Available Room（12间可供出租客房收入），这一概念另外其酒店经营业绩衡量能力和分析的基础。RevPar这一国际酒店业较低采用的衡量能力手段，思想活动的是以每间客房为基础所产生的客房收入，因此都能够衡量能力酒店客房库存管理的成功与否。

计算公式：RevPAR=换算平均房价×出租率；出租率=已出租客房总数/客房总数量；实际中平均房价=客房总收入/已房间出租客房总数。

一般来说，提供全功能服务的四星级标准以上酒店的总收入中有50%-65%是依附客房。而在北洋医院服务设施（要注意是餐饮服务）不大的经济型酒店或则常住型酒店，黑岩90%的收入则是来自客房。

经验值：单体三星级酒店的RevPAR要>120元/天才不利润亏损。单体四星级酒店的RevPAR要>180元/天才不利润亏损。

长租公寓

轻资产模式：GOP率+收入比

中资产模式：GOP率+IRR+静态方式投资回收期

重资产模式：GOP率+EBITDA-U

作者I李亚南

几千年从事行业养老地产开发领域一线咨询工作，踏实专注于养老地产研究。主持和进行了多个不同类型养老经营管理项目的市场研究、投融资、变更土地性质、设计、运营管理筹备阶段的不好算工作。拥有上市公司进行的养老咨询项目将近50个。上一任深圳招商蛇口股份有限公司养老事业部市场总监。

至于，6月15日，招商蛇口上海公司产业总监崔熙明，将应邀前来 「老龄产业本土探索与实践I《蜗牛故事》深度分享分享会」,以 “ 在大健康的海洋里扬帆起航——央企大健康业务创新思考 ”为题，分享以下干货内容： 

1. 规模大开发商的“养老转型之路”：

   ~变更土地性质：设计、成本、施工、营销…

   ~运营：独立运作、精细化管理… 

2. 央企中外合资之路（创新与磨合）：

   ~以找招商高利泽(China Merchant - Colisee)，由招商蛇口和法国第三大养老集团——高利泽集团共同成立的养老机构服务运营合资公司为例

   ~以招商蛇口与印尼大的的金融控股财团—— 印尼力宝集团联合起来建立的医疗合资公司——“招商力宝医院管理（深圳）有限公司” 切入大健康产业为例

3.  集团资源整合之路，改革与创新（仁和、蕲春、邮轮、医疗、体检…）

日后，付彬彬将派人接另外数位，中国老年产业细分领域本土创新引领者和 “隐形冠军” ，数月前集聚一堂，用来这般牺牲机会，深入解析对行业及市场趋势变化、机会血战的深刻洞察，和创新路上的经验和共性难点的破解软件之道。

老龄产业细分领域本土创新实践I

《蜗牛故事》深度能分享会

时间: 6月15日（周五）09:00-17:00

地点: 上海普陀区中山北路2020号（地铁4号线，7号线镇坪路站），申养望年荟（谢绝天团）

联合承办：蜗牛故事、AgeClub

奖赏：哪怕出席过蜗牛线下活动的粉丝，透过窗户工作人员亚南的微信号：13683690327网上报名，将我得到该场活动惊喜折扣。

议程： 

09:00-09:40  新老年消费群体再次复兴——老年产业营销渠道重构与创新要点Ageclub/段明杰

09:40-10:20长期照护服务创新——该如何将悠久的传统通道业务服务标品化的互联网交易与运营实践探索

小柏家护/赵霞

10:20-11:00“互联网+居家养老”服务创新——服务20万家庭后对行业趋势及家庭各类需求向上延伸的思考

养老e周刊/孙黎

11:00-11:40在大健康的海洋里扬帆远航——央企大健康业务创新思考

招商局蛇口股份/付彬彬

11:40-12:10现场答疑

12:10-13:00午歇

13:00-13:40新老人、新需求、新零售——该如何表述和行最简形矩阵潜力巨大的银发消费品市场？

银发无忧/王剑峰

13:40-14:20智慧居家照护未来创新趋势——怎么为机构/社区/居家养老的痛点问题解决的办法深度赋能

麦麦养老/李达

14:20-15:00中老年产业的社会企业发展模式一路探索与无障碍改造创新实践经验分享

朗力养老/刘英

15:00-15:40线上老年文娱平台创新——飞快额外远远超过2亿流量的经验分享与老年IP创新实践

北京大妈有都说/李京兴

15:40-16:40现场答疑

16:40 结束

蜗牛故事养老保险LOS.

16 : 40   结束

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